Abschaffung des Eigenmietwerts: Der Systemwechsel in der Wohneigentumsbesteuerung
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung über einen umfassenden Systemwechsel in der Besteuerung von Wohneigentum ab. Mit 57,7 % Ja-Stimmen wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Gleichzeitig wurde eine Verfassungsänderung angenommen, die es den Kantonen erlaubt, eine Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften einzuführen.
Was ist der Eigenmietwert – und warum wurde er kritisiert?
Der Eigenmietwert ist eine steuerliche Konstruktion: Hauseigentümer:innen müssen ein fiktives Einkommen versteuern – nämlich die Miete, die sie sich theoretisch selbst zahlen könnten. Damit soll ein Gleichgewicht gegenüber Mietern hergestellt werden.
Kritiker:innen warfen dem System vor:
- Es belaste vor allem Personen mit wenig Hypothek oder gar schuldenfreiem Eigentum
- Es führe zu Verzerrungen in der Finanzierung (Übernahmen von Schulden wurden gefördert)
- Die Abzüge bei Unterhaltskosten, Renovationen und Zinskosten sind eng mit dem Eigenmietwert verknüpft – ihre Streichung wäre ein schwerwiegender Systemwechsel
Parlamentarisch war der Weg zur Reform bereits vorbereitet: Im Dezember 2024 sprachen sich National- und Ständerat für das Ende der Eigenmietwertbesteuerung aus – verbunden mit Einschränkungen bei Abzügen von Schuldzinsen und Unterhaltskosten.
Die Reform im Detail: Was ändert sich?
| Bereich | Bisher | Neu / künftig |
|---|---|---|
| Versteuerung Eigenmietwert | Selbstgenutzte Liegenschaften unterliegen dem fiktiven Mietwert | Wird für alle selbstgenutzten Liegenschaften abgeschafft (admin.ch) |
| Abzug Schuldzinsen & Unterhaltskosten | Zinskosten und Unterhalt konnten abgezogen werden | Diese Abzüge entfallen grundsätzlich für selbstgenutztes Eigentum – wobei kantonale Ausnahmen möglich sind (admin.ch) |
| Objektsteuer auf Zweitliegenschaften | Nicht möglich | Kantone dürfen künftig eine Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen (als Kompensation) (admin.ch) |
| Auswirkungen auf Ferienobjekte | Selbstgenutzte Ferienliegenschaften unterliegen dem Eigenmietwert | Auch diese werden künftig vom Eigenmietwert befreit, jedoch könnten Kantone zwecks Einnahmen eine Steuer auf Zweitliegenschaften erheben (lukb.ch) |
Wichtig: Die Abschaffung des Eigenmietwerts war an die Annahme der Verfassungsänderung gekoppelt. Ohne diese hätte die Reform nicht umgesetzt werden können.
Gewinner:innen & Verlierer:innen der Reform
Gewinner:innen
- Schuldenfreie oder weitgehend amortisierte Eigentümer:innen: Sie mussten bisher den fiktiven Mietwert versteuern, obwohl sie kaum Zinskosten geltend machen konnten. Mit der Abschaffung entfallen diese fiktiven Steuern.
- Rentner:innen: Viele Rentner haben kaum Hypothekarzinsen – sie profitierten besonders von der Abschaffung.
- Eigentümer:innen mit höherem Einkommen: In Umfragen war die Zustimmung zur Abschaffung höher bei höheren Einkommensklassen.
Verlierer:innen / Risikogruppen
- Eigentümer:innen mit hohen Schulden: Der Wegfall der Zinsabzüge drückt hier stärker.
- Kantone mit vielen Zweitliegenschaften: Tourismusregionen verlieren Einnahmen aus der bisherigen Besteuerung von Ferienwohnungen.
- Geringverdienende Haushalte mit Hypotheken: Wenn sie kaum Zinsabzüge geltend machten, könnte die Steuerbelastung steigen, je nach Kanton und Zusatzregelungen.
Ausblick: Umsetzung & Bedeutung
Die kommenden Jahre werden zeigen, wie kantonale Gesetze konkret gestaltet werden. Einige Fragen sind offen:
- Übergangsfristen: Für bestehende Immobilieneigentümer werden schrittweise Übergangsregelungen vorgesehen.
- Kantonale Spielräume bei Abzügen: Einige Kantone könnten weiterhin Abzüge für energetische Sanierungen oder Unterhalt gewähren.
- Ausgestaltung der Objektsteuer: Wie stark und zu welchen Tarifen sie erhoben wird, wird stark kantonal variieren – ein politisches Spannungsfeld.
- Langfristige Steuerstruktur: Die Abschaffung des Eigenmietwerts gilt als Meilenstein in Richtung eines moderneren, einfacheren Steuersystems.