Ein struktureller Wandel im Wohnungsmarkt

Der Schweizer Wohnungsmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Während Leerstand lange Zeit ein Zeichen für ein ausgeglichenes oder sogar überversorgtes Angebot war, zeigt sich heute ein anderes Bild: Die Leerwohnungsziffer sinkt kontinuierlich und das trotz steigender Bautätigkeit in der Vergangenheit.

Im Jahr 2020 lag die Leerwohnungsziffer noch bei rund 1,72 %, bis Juni 2025 fiel sie auf nur noch 1,0 %. Gleichzeitig sank die Anzahl leerstehender Wohnungen von 78’832 (2020) auf 48455 Einheiten (2025).

Besonders betroffen sind dabei Mietwohnungen, denn hier ist das Angebot deutlich knapper geworden.^[1]

Angebot vs. Nachfrage: Das eigentliche Problem

Auf den ersten Blick könnte man denken: Es wurde doch viel gebaut?
Tatsächlich wurden zwischen 2013 und 2018 jährlich rund 50’000 Wohnungen erstellt. 2022 waren es noch rund 46’500 neue Wohnungen. Für 2025 wird mit ca. 42.000 bis 44.000 Einheiten gerechnet.^[2]

Doch entscheidend ist nicht nur die Menge, sondern die Dynamik zwischen Angebot und Nachfrage. Denn aktuelle Trends zeigen:

• Bevölkerungswachstum bleibt hoch
• Urbanisierung nimmt weiter zu
• Baukosten steigen
• Regulatorische Hürden (z. B. Raumplanung) bremsen Neubau

Und dadurch wächst die Nachfrage schneller als das Angebot.

Einordnung mit dem Vier-Quadranten-Modell

Um das besser zu verstehen, hilft das bekannte DiPasquale-Wheaton-Modell aus der Immobilienökonomie:

Die zentrale Logik dahinter:

Quadrant I: Auf dem Nutzermarkt trifft die Nachfrage nach Immobilienflächen auf den vorhandenen Flächenbestand, wodurch sich die aktuelle Miete bestimmt.
Quadrant II: Auf dem Anlagemarkt wird die ermittelte Miete in ein Verhältnis zur Kapitalisierungsrate (Cap Rate) gesetzt, woraus sich der Kaufpreis der Immobilie ergibt.
Quadrant III: Ausgehend von diesem Immobilienpreis und unter Berücksichtigung der Baukosten wird in der Bauwirtschaft die Menge der neuen Bauaktivitäten (Konstruktion) festgelegt.
Quadrant IV: Der entstandene Neubau abzüglich der physischen Abschreibung des Altbestandes definiert schließlich, wie sich der gesamte Immobilienbestand für den Nutzermarkt anpasst.

Wenn zu wenig gebaut wird: das heißt, die Neubautätigkeit (Konstruktion) reicht nicht aus, um die physische Abnutzung (Abschreibung) der bestehenden Gebäude zu decken, wirkt sich das im DiPasquale-Wheaton-Modell zunächst direkt im Quadranten IV (Bestandsanpassung) aus. Dort führt die zu geringe Bautätigkeit dazu, dass der gesamte verfügbare Immobilienbestand (Stock) sinkt.
Da das Modell zwingend gegen den Uhrzeigersinn durchlaufen wird, löst dieser gesunkene Bestand eine Kettenreaktion auf die restlichen Quadranten aus:
Auswirkung auf Quadrant I (Nutzermarkt): Der nun geringere Bestand trifft auf eine unveränderte Nachfrage. Diese Verknappung des Angebots (Unterangebot) führt als direkte Konsequenz dazu, dass die Mieten steigen.
Auswirkung auf Quadrant II (Anlagemarkt): Die gestiegenen Mieten auf dem Nutzermarkt machen Immobilien als Anlageobjekt attraktiver. Bei einer gleichbleibenden Kapitalisierungsrate führt dies dazu, dass die Immobilienpreise steigen.
Gleichzeitig: Neubau (Quadrant III) reagiert verzögert oder gar nicht, da: Baukosten hoch, Finanzierung teurer, Bauland knapp. Der Quadrant (Construction) kommt also nicht hinterher.^[3]

Tendenziell zeigt sich, dass sich diese Entwicklung auch in Zukunft weiter fortsetzen dürfte. Gleichzeitig wird deutlich: Immobilien bleiben ein zentraler Bestandteil einer langfristigen Anlagestrategie. Wer die Dynamiken des Marktes versteht, kann diese Chancen gezielt nutzen, genau dabei unterstützen wir Sie. Mehr Insights auf www.avaro.ch .

^[1] https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/bau-wohnungswesen/wohnungen/leerwohnungen.html

^[2] https://www.srf.ch/news/wirtschaft/knapper-wohnraum-in-staedten-positive-entwicklung-beim-bau-von-wohnungen-in-der-schweiz

^[3] Charothorn, K. (2022). Einfluss von Wohnungssanierungen und Wohnneubauten auf die Bevölkerungsstruktur in den Quartieren der Stadt Zürich (Von D. Sager).