Die Revision des Raumplanungsgesetzes RPG 2 markiert einen Wendepunkt für den Schweizer Immobilienmarkt. Was auf den ersten Blick wie eine technische Gesetzesanpassung wirkt, hat weitreichende Konsequenzen für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler. Im Kern geht es um eine grundlegende Frage, die künftig noch stärker reguliert wird als bisher: Wo darf in der Schweiz überhaupt noch gebaut werden und unter welchen Bedingungen.^[1]

Die Ausgangslage ist klar. Die Schweiz wächst seit Jahren kontinuierlich, während das verfügbare Bauland begrenzt bleibt. Seit dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung um rund 25 Prozent gestiegen^[2], gleichzeitig bleibt das Angebot an nutzbaren Flächen knapp. Diese Entwicklung führt zu steigenden Preisen, zunehmendem Druck auf bestehende Bauzonen und immer komplexeren regulatorischen Eingriffen. Bereits die erste Revision des Raumplanungsgesetzes hatte das Ziel, die Zersiedelung zu stoppen und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken. Mit RPG 2 wird dieser Ansatz nun deutlich verschärft.^[3][4]

Eine Besonderheit der Revision ist, dass sie nicht auf einen Schlag umgesetzt wird, sondern gestaffelt in Kraft tritt. Ab dem 1. Januar 2026 gelten erste Bestimmungen direkt und schweizweit einheitlich. Dazu gehören grundlegende Prinzipien des Gesetzes sowie erste Verschärfungen beim Bauen ausserhalb der Bauzonen. Auch Regelungen im Bereich Energie und Infrastruktur sowie erste Anpassungen bei Streusiedlungen treten in Kraft. Diese Phase sorgt bereits für eine erste spürbare Verschärfung, insbesondere weil Kantone zusätzliche Einschränkungen vornehmen können.

Ab dem 1. Juli 2026 folgt dann die eigentliche zweite Phase, in der die zentralen Instrumente greifen. Dazu gehören neue Zielvorgaben, strengere Richtplanpflichten sowie konkrete Stabilisierungsmassnahmen ausserhalb der Bauzonen. Besonders relevant sind neue Regelungen zu Nichtbauzonen, bei denen Nutzungen künftig kompensiert werden müssen, sowie Instrumente wie Abbruchprämien. Gleichzeitig entstehen Übergangs- und Umsetzungsregelungen, die in der Praxis zu Unsicherheit führen werden. Es ist bereits heute absehbar, dass viele dieser Instrumente erst über mehrere Jahre hinweg konkretisiert werden und sich ihre Auswirkungen nur schrittweise zeigen.

Eine der zentralen Änderungen betrifft das Bauen ausserhalb der Bauzonen. Während in der Vergangenheit gewisse Spielräume bestanden, werden diese nun massiv eingeschränkt. Neue Gebäude ausserhalb der Bauzonen sind grundsätzlich nicht mehr vorgesehen. Bestehende Gebäude dürfen zwar weiterhin genutzt werden, doch Umbauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen unterliegen deutlich strengeren Vorgaben. Damit wird der Handlungsspielraum insbesondere im ländlichen Raum erheblich reduziert.

Gleichzeitig verfolgt die Revision ein klares Ziel der Stabilisierung. Anstatt neue Flächen zu erschliessen, soll die bestehende Nutzung konsolidiert werden. Überdimensionierte Strukturen sollen reduziert und bestehende Nutzungen genauer kontrolliert werden. Der Fokus verschiebt sich damit weg von der Expansion hin zur effizienteren Nutzung vorhandener Ressourcen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die stärkere regionale Differenzierung. Kantone erhalten mehr Verantwortung bei der Umsetzung, was zu unterschiedlichen Ausprägungen der Regulierung führen wird. Genau hier zeigt sich, wie unterschiedlich die Auswirkungen konkret sein können, etwa am Beispiel des Kantons St. Gallen.

Der Kanton St. Gallen hat sich im Rahmen der Vernehmlassung zur RPG 2 Revision kritisch geäussert. Ein zentraler Punkt ist der Zielkonflikt zwischen verschiedenen Interessen, insbesondere zwischen Landwirtschaft und Siedlungsentwicklung. Gleichzeitig wird die zunehmende Detailtiefe der Regulierung kritisiert, da sie zu mehr Bürokratie führt und den Handlungsspielraum der Kantone einschränkt.

Die Ausgangslage im Kanton ist besonders relevant, da sich rund 56’000 Gebäude ausserhalb der Bauzonen befinden. Das vom Bund definierte Stabilisationsziel bedeutet konkret, dass die Anzahl dieser Gebäude praktisch nicht mehr wachsen darf. Im Kanton St. Gallen entspricht dies nur noch einem minimalen Wachstumsspielraum von rund einem Prozent. Bei einer aktuellen Bautätigkeit würde dieses Limit innerhalb weniger Jahre erreicht sein, danach wäre faktisch kein zusätzlicher Spielraum mehr vorhanden.

Ein weiterer kritischer Punkt betrifft die Finanzierung und Umsetzung der neuen Instrumente. So sollen beispielsweise Abbruchprämien von den Kantonen getragen werden, während die regulatorischen Vorgaben vom Bund definiert werden. Daraus ergibt sich ein Spannungsfeld zwischen Finanzierung und Steuerung. Entsprechend fordern viele Kantone, dass der Bund sich stärker auf Grundsatzregelungen beschränkt und den Kantonen mehr Flexibilität in der Umsetzung lässt.

Für Eigentümer und Investoren im Kanton St. Gallen bedeutet dies konkret, dass Projekte ausserhalb der Bauzonen noch stärker eingeschränkt werden als bisher und der regulatorische Druck schneller spürbar sein dürfte als in anderen Regionen. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von Projekten innerhalb der Bauzonen weiter an.

Diese Entwicklung führt auch zu einer Verschiebung von Immobilienwerten. Bauland innerhalb der Bauzonen gewinnt weiter an Attraktivität, während Flächen ausserhalb zunehmend an Flexibilität verlieren. Knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt langfristig zu weiterem Preisdruck, insbesondere in gut erschlossenen Lagen.

Für Eigentümer und Investoren ergeben sich daraus sowohl Risiken als auch Chancen. Projekte ausserhalb der Bauzonen werden schwieriger umzusetzen, Bewilligungsverfahren komplexer und Planungsunsicherheiten nehmen zu. Gleichzeitig steigt die Attraktivität von Verdichtungsprojekten innerhalb bestehender Bauzonen. Die Entwicklung von Bestandsliegenschaften, Umnutzungen und strategische Aufwertungen gewinnen deutlich an Bedeutung.

Die vielleicht wichtigste Veränderung liegt jedoch auf einer grundlegenderen Ebene. Der Immobilienmarkt verschiebt sich von einem baulastigen hin zu einem strategischen Geschäft. Es geht weniger darum, neue Flächen zu erschliessen, sondern vielmehr darum, bestehende Potenziale optimal zu nutzen. Regulierung, Standortanalyse und Timing werden zu entscheidenden Erfolgsfaktoren.

Für Investoren wird es somit wichtiger denn je, regulatorische Rahmenbedingungen frühzeitig zu verstehen und in ihre Entscheidungen einzubeziehen. Die Komplexität steigt, aber genau darin liegen auch neue Chancen für diejenigen, die den Markt richtig analysieren.

Genau hier setzten wir an! In einem zunehmend regulierten Umfeld wird es entscheidend, fundierte und datenbasierte Entscheidungen zu treffen. Avaro unterstützt Sie dabei, regulatorische Risiken frühzeitig zu erkennen, Entwicklungspotenziale realistisch zu bewerten und die richtigen strategischen Entscheidungen zu treffen. Gerade im Kontext von RPG 2 bedeutet das, Chancen zur Verdichtung zu identifizieren, Nutzungsmöglichkeiten präzise zu analysieren und Projekte auf einer soliden Datengrundlage zu planen. Die Revision des Raumplanungsgesetzes ist somit weit mehr als eine gesetzliche Anpassung. Sie verändert die Spielregeln im Schweizer Immobilienmarkt grundlegend. Wer in diesem Umfeld erfolgreich sein will braucht somit ein tiefes Verständnis für Markt, Regulierung und Potenziale.

^[1] Revision Raumplanungsgesetz – 2. Etappe (RPG 2). (o. D.). https://www.are.admin.ch/de/rpg2

^[2] Eurostat, Office for National Statistics

^[3] Bundesversammlung der Schweizerischen Eidgenossenschaft. (1979). Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG). In Bundesgesetzblatt (S. 1–28).

^[4] Der Schweizerische Bundesrat. (2000). Raumplanungsverordnung. In Landes-, Regional- und Ortsplanung.