Im internationalen Vergleich ist die Schweiz ein Sonderfall: Mit einer Wohneigentumsquote von nur rund 42,6 %^[1]gehört sie zu den niedrigsten weltweit. Gleichzeitig ist die Verschuldung pro Haushalt eine der höchsten.^[2]

Was auf den ersten Blick widersprüchlich wirkt, hat einen einfachen Grund: Das bisherige Steuersystem hat Schulden begünstigt, doch genau dieses System steht nun vor einem historischen Umbruch.

Ein System, das Schulden belohnt hat

Über viele Jahre hinweg mussten Eigentümer den sogenannten Eigenmietwert versteuern, also ein fiktives Einkommen, das etwa 60–70 % einer Marktmiete entsprach.^[3]

Im Gegenzug konnten jedoch zentrale Kosten abgezogen werden:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Renovationskosten

Das führte zu einem klaren Anreiz: Wer Schulden hatte, konnte Steuern sparen.

Doch die Uhr tickt für Immobilienbesitzer in der Schweiz. Wer ein älteres, sanierungsbedürftiges Haus besitzt, steht vor einer wichtigen Entscheidung. Die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt verändern sich gerade rasant und wer jetzt zögert, könnte bares Geld verlieren. Hier sind die wichtigsten Gründe, warum Sie genau jetzt über eine Sanierung nachdenken sollten.

1. Der steuerliche Endspurt: Sichern Sie sich die letzten Abzüge

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung einen historischen Systemwechsel beschlossen: Die Abschaffung des Eigenmietwerts. Bis spätestens 2028 soll das neue System in Kraft treten. Das hat drastische Folgen für Sanierungen: Im bisherigen System konnten Sie werterhaltende Reparaturen sowie Investitionen in die Energieeffizienz (z.B. neue Fenster oder bessere Isolierung) von der Steuer abziehen.

Mit dem neuen System fallen diese Abzüge auf Bundesebene für selbstgenutztes Wohneigentum größtenteils weg. Eigentümer von älteren Immobilien, die stark renovierungsbedürftig sind, gehören zu den größten Verlierern dieser Reform, da sie diese massiven Kosten bald nicht mehr steuerlich geltend machen können. Experten erwarten daher kurz vor Inkrafttreten des Gesetzes 2028 einen enormen Ansturm auf Handwerker und Sanierungsdienstleistungen. Wer jetzt saniert, profitiert noch von den alten Steuervorteilen und entgeht dem kommenden Handwerker-Engpass.

2. Drohender Wertverlust der sogenannten „Brown Buildings“

Durch den Wegfall der steuerlichen Anreize für Instandhaltungen wird sich die Preisschere zwischen Neubauten und älteren Immobilien auf dem Markt stark vergrößern. Unsanierten Altbauten droht ein massiver Wertverlust.

In der Immobilienbranche spricht man hier von sogenannten „Brown Buildings“, die dringend umweltfreundliche Investitionen (sogenannte „Green Capex“) benötigen, um ihren Wert zu erhalten und nicht mit hohen Preisabschlägen (Discounts) abgestraft zu werden. Zudem verschärfen die Kantone die Umweltvorschriften; in Basel ist es beispielsweise nicht mehr erlaubt, alte Ölheizungen durch neue zu ersetzen.^[4]

3. Grüne Hypotheken und höhere Mieteinnahmen

Eine energetische Sanierung kostet Geld, eröffnet aber auch neue Finanzierungswege. Banken belohnen energieeffiziente Gebäude mit sogenannten «Green Mortgages» (grünen Hypotheken) und gewähren Zinsrabatte von 0,2 % bis 0,5 % auf den Kredit. Diese tieferen Zinsen senken nicht nur Ihr finanzielles Risiko, sondern auch Ihre laufenden Kosten.

Zudem ändern sich die Ansprüche der Bewohner: Aufgrund der drastisch gestiegenen Nebenkosten für Heizung und Strom sind Mieter und Käufer heute bereit, eine höhere Netto-Miete oder einen höheren Kaufpreis für energieeffiziente Immobilien zu zahlen, da die monatliche Gesamtbelastung am Ende geringer ausfällt.^[5]

Ihr nächster Schritt

Ein älteres Haus zu besitzen, bedeutet heute ein höheres regulatorisches und finanzielles Risiko als noch vor wenigen Jahren.

Wir von Avaro AG unterstützen Sie dabei, den Sanierungsbedarf Ihrer Immobilie fundiert und ganzheitlich zu bewerten. Gemeinsam analysieren wir, ob sich eine energetische Sanierung vor dem Systemwechsel 2028 für Sie lohnt: transparent, nachvollziehbar und auf Ihre individuelle Situation abgestimmt.

Unser entscheidender Vorteil: Wir begleiten Sie nicht nur in der Planung, sondern im gesamten Prozess: von der ersten Analyse bis zur Umsetzung. Durch unsere eigenen, fest angestellten Handwerker sind wir nicht von externen Kapazitäten abhängig. Das bedeutet für Sie:

• keine langen Wartezeiten
• bessere Planbarkeit
• eine effiziente und koordinierte Umsetzung

So stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie nicht nur heutigen Anforderungen entspricht, sondern auch langfristig ihren Wert behält.

^[1] European Housing Coop. (2026, 27. März). Switzerland – Housing Cooperatives & Sustainable Living. https://www.housingcoop.eu/countries/switzerland?utm_

^[2] Handelszeitung. (2024, 24. September). Handelszeitung. https://www.handelszeitung.ch/news/niemand-hat-mehr-schulden-als-die-schweizer-751648

^[3] https://www.comparis.ch/hypotheken/immobilieneigentum/eigenmietwert

^[4] https://www.baselland.ch/politik-und-behorden/direktionen/bau-und-umweltschutzdirektion/umweltschutz-energie/energie/heizungsersatz/

^[5] https://www.swisslife.ch/de/private/immobilien-hypotheken/hypotheken/gruene-hypotheken.html