Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, schliesst meist einen Vertrag ab und denkt danach nicht mehr viel über die rechtlichen Grundlagen nach. Spätestens bei Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Mietkautionen oder Kündigungen tauchen jedoch Fragen auf: Was darf der Vermieter verlangen? Welche Rechte hat der Mieter? Und wer muss eigentlich wofür bezahlen?

Die wichtigsten Regeln finden sich im Schweizer Obligationenrecht (OR), insbesondere in den Artikeln 253 ff. In diesem ersten Teil unserer Serie werfen wir einen Blick auf die grundlegenden Bestimmungen rund um das Mietverhältnis sowie auf die ersten Pflichten des Vermieters (OR 253-256b).

Was ist ein Mietvertrag überhaupt?

Der Mietvertrag bildet die Grundlage jedes Mietverhältnisses. Das Gesetz definiert ihn erstaunlich einfach: Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, dafür einen Mietzins zu bezahlen. Diese Definition mag selbstverständlich erscheinen, bildet jedoch die Grundlage sämtlicher Rechte und Pflichten, die während eines Mietverhältnisses entstehen können.

Für welche Objekte gelten die Mietvorschriften?

Die gesetzlichen Bestimmungen gelten für Wohn- und Geschäftsräume. Dazu gehören beispielsweise:

• Wohnungen
• Einfamilienhäuser
• Büros
• Geschäftslokale
• Lagerflächen
• Gewerberäume

Ebenso fallen Einrichtungen darunter, die zusammen mit den Räumen vermietet werden. Das können beispielsweise Garagen, Kellerabteile oder Einstellplätze sein. Eine Ausnahme bilden Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Für solche kurzfristigen Mietverhältnisse gelten nicht sämtliche Schutzbestimmungen des Wohnraummietrechts.

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen

Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter grundsätzlich vor missbräuchlichen Mietzinsen. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Vermieter ihre Position ausnutzen und unangemessen hohe Mietzinse verlangen. Allerdings kennt das Gesetz auch Ausnahmen. So gelten gewisse Bestimmungen beispielsweise nicht für besonders luxuriöse Wohnungen oder grosse Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen. Wann ein Mietzins tatsächlich als missbräuchlich gilt, ist ein eigenes Thema, das wir in einem späteren Beitrag genauer beleuchten werden.

Was sind Koppelungsgeschäfte?

Ein weniger bekannter Begriff im Mietrecht ist das sogenannte Koppelungsgeschäft. Dabei handelt es sich um Situationen, in denen der Vermieter den Abschluss oder die Verlängerung eines Mietvertrags davon abhängig macht, dass der Mieter zusätzliche Verpflichtungen übernimmt, die mit der eigentlichen Nutzung der Wohnung nichts zu tun haben. Solche Vereinbarungen sind nach dem Gesetz nicht zulässig. Der Mieter soll nicht gezwungen werden, zusätzliche Verträge abzuschliessen oder Leistungen zu beziehen, nur um eine Wohnung mieten zu können.

Befristet oder unbefristet: wo liegt der Unterschied?

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen.

Befristete Mietverhältnisse: Bei einem befristeten Mietvertrag wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, wann das Mietverhältnis endet.

Beispielsweise:

• Mietbeginn: 1. Januar
• Mietende: 31. Dezember

Der Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass eine Kündigung notwendig ist.

Unbefristete Mietverhältnisse: Die meisten Mietverhältnisse in der Schweiz sind unbefristet. Das bedeutet, dass der Vertrag so lange weiterläuft, bis eine Partei unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen kündigt.

Welche Pflichten hat der Vermieter?

Eine der wichtigsten gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters besteht darin, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben. Wer eine Wohnung mietet, darf also erwarten, dass die wesentlichen Einrichtungen funktionieren und die Räume für den vorgesehenen Zweck nutzbar sind. Die Pflicht des Vermieters endet jedoch nicht mit der Schlüsselübergabe. Er muss die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem Zustand erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht.

Besonders wichtig ist dabei: Vertragliche Klauseln, welche diese gesetzlichen Mindestpflichten des Vermieters bei Wohn- oder Geschäftsräumen zum Nachteil des Mieters einschränken sollen, sind grundsätzlich unwirksam.

Welche Auskunftsrechte hat der Mieter?

Viele Mieter wissen nicht, dass ihnen bereits bei der Übernahme einer Wohnung gewisse Auskunftsrechte zustehen. So kann der neue Mieter beispielsweise verlangen:

• Einsicht in ein vorhandenes Rückgabeprotokoll des Vormieters
• Auskunft über die Höhe des vorherigen Mietzinses

Diese Informationen können insbesondere dann interessant sein, wenn Fragen zur Entwicklung des Mietzinses oder zum Zustand der Wohnung bestehen.

Wer bezahlt öffentliche Abgaben und Lasten?

Ein weiterer Punkt wird im Gesetz klar geregelt: Die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben trägt grundsätzlich der Vermieter. Dazu gehören beispielsweise verschiedene Eigentümerabgaben oder öffentliche Lasten, die mit dem Besitz der Liegenschaft verbunden sind. Diese Kosten dürfen nicht einfach ohne entsprechende gesetzliche Grundlage auf den Mieter überwälzt werden.

Fazit

Bereits die ersten Artikel des Schweizer Mietrechts schaffen wichtige Grundlagen für jedes Mietverhältnis. Sie definieren, was ein Mietvertrag ist, für welche Objekte die Vorschriften gelten, welche Arten von Mietverhältnissen bestehen und welche ersten Pflichten den Vermieter treffen.

Wer diese Grundsätze kennt, versteht viele spätere Regelungen rund um Mietzins, Nebenkosten, Mängel oder Kündigungen deutlich besser.

Im nächsten Teil unserer Serie widmen wir uns den Pflichten des Mieters.^[1]

^[1] Grundlage dieses Beitrags bilden die allgemeinen Bestimmungen zur Miete gemäss Art. 253-256b OR.